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Nueva ley de crédito inmobiliario 5/2019

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Desde febrero 2019, las entidades financieras han tenido que buscar formas de adaptarse a la nueva ley de crédito inmobiliario 5/2019 en España, la cual entró en vigor el 16 de junio.

La ley tiene por objetivo proteger a bancos o entidades financieras acerca de la seguridad jurídica sobre las hipotecas, y a los clientes, quienes se libran de los gastos de administración importantes y quedan protegidos por ley.

¿Qué implica la nueva ley de crédito inmobiliario 5/2019?

La ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a publicar la información relacionada con hipotecas en la plataforma tecnológica de los notarios, para así informar de las condiciones relacionadas con la hipoteca contratada por el cliente.

Asimismo, antes de firmar cualquier acuerdo con el banco, el cliente tendrá la posibilidad de revisar la información de su hipoteca con un notario, sin ningún gasto, ya que se encargará la entidad financiera de cubrirlos. El hecho de poder verificar la información con el notario y sin la presencia de un representante del banco asegura al cliente que las condiciones ofrecidas corresponden con las expectativas de los interesados.

Según la nueva ley, los notarios deberán informar a los clientes, dentro de un plazo de 10 días antes de la firma, sobre las condiciones y cláusulas de la hipoteca para que se pueda asegurar que cumplen con todas las normativas y que el cliente entiende perfectamente las condiciones. Luego, un acta notarial se firmará para poder proceder a la finalización del préstamo. Por lo tanto, los bancos tienen la obligación de mandar toda la información necesaria a los notarios a través de una plataforma notarial con una antelación mínima de 10 días.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la ley hipotecaria?

La puesta en marcha de esta nueva ley de crédito inmobiliario genera muchas ventajas y desventajas tanto para los clientes como para las entidades financieras.
Por ejemplo, el hecho de que sean los bancos los que cubren los gastos de administración antes la firma (salvo la tasación) beneficia a los interesados, de modo que estos pueden llegar a ahorrar hasta 1000€. También, gracias a esta nueva formalidad, el cliente se ve protegido por ley de cláusulas de dichas abusivas, y entiende perfectamente el proceso sin equivocación, gracias a las explicaciones y consejos del notario.

Sin embargo, aunque la nueva ley parece inclinar la balanza a favor del hipotecado, los bancos también se benefician de ciertas ventajas. Aunque abonan la mayoría de los gastos de administración, este proceso les permite cumplir con las normativas y así evitar cualquier problema jurídico en relación con este tema. Además, tienen la posibilidad de aumentar la hipoteca o incluso ofrecer interés no tan atractivo para cubrir el margen perdido con los gastos de administración.

Transmisión de la información

Tal como mencionamos previamente, la transmisión de la información desde los bancos hasta los notarios se debe realizar mediante una plataforma digital, que conecta las entidades entre ellas.

Desde el Consejo General del Notariado, se informa que la plataforma digital actual diseñada por el ANCERT, utilizada desde hace muchos años para comunicar documentos con varias entidades como ser ayuntamientos o Hacienda, y ha sido adaptada para poder cumplir con esta nueva normativa.

Sin embargo, aunque el notariado implemente su plataforma para la comunicación de la información, la ley no habla de una plataforma en especial. De esta manera, se observa una necesidad de desarrollar soluciones de comunicación en el aérea de plataformas digitales, que puedan ayudar a las entidades financieras a cumplir con el proceso y asegurar la seguridad jurídica.
Desde hace algunos años, las grandes entidades financieras están sumergidas en un proceso de transformación digital, en muchos casos, impulsadas por el mundo FinTech, el cual permite la comunicación e integración a sus sistemas a través de las API.

Este proceso de “API-ficación” iniciado en las grandes entidades está llegando, aunque a una velocidad menor, a las diferentes áreas del sector público, y permite facilitar y agilizar procesos y trámites, que hasta ahora se realizaban de forma manual y con una larga duración, a favor de plataformas digitales con las mejores opciones para sus usuarios finales.

El desarrollo de soluciones API para satisfacer la demanda parece ser la solución perfecta ya que estas interfaces permiten hacer el uso de funciones ya existentes en otros programas informáticos sin tener que reinventar todo.

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La Compliance en las PYMES

La Compliance o cumplimiento normativo, es el departamento de una empresa que garantiza que todos los procesos internos del negocio cumplan con la Ley vigente. El objetivo es minimizar riesgos de sanciones y delitos.  En las grandes empresas, la Compliance ya es parte del ADN y de la cultura corporativa, todas tienen departamentos y políticas dedicadas al tema. La Compliance en las PYMES, en cambio, aún es un tema a lo que les cuesta adaptarse.

En entrevista al Legal Today, Germán González Avecilla, director de Ética y Cumplimiento de Gamesa afirma que “[…] en el ámbito de las pequeñas y medianas empresas mi experiencia […] es que el arraigo es menor. Se ve como algo para empresas grandes, como un ‘coste’ que no pueden asumir. En definitiva, como una complicación más que como una oportunidad”.

En 2015, entró en vigor una reforma del Código Penal que hizo el tema de la Compliance aún más importante para las PYMES, orientando a que implanten programas de Compliance para evitar delitos y que asignen un órgano independiente de auditoría para vigilar y controlar el cumplimiento normativo.

Esto es muy importante pues el Código Penal dice que “en aquellos casos que la empresa acredite haber implementado de forma eficaz y antes de la comisión del delito, el programa de compliance, podrá quedar exenta de responsabilidad o podrá ver atenuada la pena que fuere procedente imponerle.

En reportaje del periódico Cinco Días, Iñigo Gómez Berruezo, director general de Gobercom, dice que “en el escenario en el que conviven hoy pequeñas y medianas empresas y compliance sigue existiendo un gran desconocimiento en cuanto a cómo acometer esta actividad, qué recursos financieros son suficientes y cuándo es adecuado, eficiente y eficaz para una empresa de esas dimensiones. Respecto del cómo implementarlo, lo más determinante para la organización es utilizar el sentido común y buscar un equilibrio entre el coste de su puesta en marcha, la necesidad real de contar con un programa y su progresiva implementación (un plan de prevención no nace de forma espontánea y debe crecer y perfeccionarse con el paso del tiempo)”.

Aquí os dejamos algunos consejos básicos para crear un departamento de Compliance en una PYME:

  1. Mapear todos los riesgos penales de las actividades de la empresa, considerando sus procesos internos y la Ley vigente
  2. Determinar nuevos procesos para cumplir con las normativas
  3. Planificar como la empresa podrá adoptar y controlar los nuevos procesos
  4. Crear un canal interno para denuncias de riesgos e incumplimientos de las normativas
  5. Establecer sanciones adecuadas a cada tipo de delito
  6. Tener un equipo dedicado a actualizar constantemente las normas según nuevas actividades de la empresa o nuevas regulaciones

“Las pymes tienen ahora una oportunidad única de decidir en qué división quieren jugar, cómo quieren posicionarse, cuánto quieren perdurar y todo esto –amén de prevenir su responsabilidad penal– se logra dando los primeros pasos en la generación y consolidación de una cultura de cumplimento”, cree Iñigo Gómez.

La Compliance es muy amplia y mira a todos los tipos de procesos de la empresa. Puede ir desde la estafa hasta blanqueo de capitales o delitos contra el medio ambiente. Para las PYMES, y en especial para las startups, un proceso crítico puede ser la relación con los inversores. Cuando no se tienen muy bien determinadas las normas internas en la relación de la empresa con sus accionistas y no se consideran las implicaciones y obligaciones legales, la empresa queda expuesta a riesgos penales graves.

Nosotros, desde Private Investments Network, ofrecemos una plataforma que facilita a las empresas no cotizadas mantenerse Compliance al centralizar la información (corporativa, legal, contable, fiscal), automatizar procesos y crear estándares de comunicación con los inversores y otros stakeholders.

Más información: www.privateinvestmentsnetwork.com

En otro post hablamos sobre la importancia y las especificidades del Marketing Jurídico, muy enfocado a los bufetes de abogados. También hablamos de cómo las nuevas tecnologías pueden cambiar la estructura de las Juntas de Accionistas, esenciales para acompañar y controlar el compliance. Además, contamos un poco de la importancia del gobierno corporativo para las empresas no cotizadas.

Fdo. Helena Lopes